結婚產(chǎn)業(yè)觀(guān)察

4個(gè)維度!“排雷”婚禮堂物業(yè)的坑

婚禮堂作為重資本投入行業(yè),一旦選錯了物業(yè),將會(huì )面臨巨大的沉沒(méi)成本,陷入進(jìn)退兩難的困境。

投資血本無(wú)歸的婚禮堂酒店,無(wú)非輸在兩點(diǎn):一是先天就不足;二是后天經(jīng)營(yíng)不善。

所謂“先天不足”,是指這些物業(yè)先天存在各種硬傷和隱患,本不該做成婚禮堂酒店,例如:

建筑質(zhì)量不行的危樓破樓,

剛開(kāi)業(yè)就被收回的抵押樓,

二房東違約轉租轉包的樓,

甚至產(chǎn)權沒(méi)法做服務(wù)業(yè),婚禮堂酒店直接開(kāi)不了業(yè)的非商業(yè)樓……

對于投資人來(lái)說(shuō),一旦誤選了這種有硬傷和巨大隱患的物業(yè),把千萬(wàn)重金砸進(jìn)這種“不良資產(chǎn)”,就像喝下了“百草枯”——給你后悔的時(shí)間,卻不給你生的機會(huì ),就那么眼睜睜看著(zhù)錢(qián)燒光,店倒閉(更有甚者,根本開(kāi)不了業(yè))卻求生無(wú)門(mén)。

為什么會(huì )錯簽?

一怪我軍太無(wú)知,很多投資人跨行入圈,第一次做婚禮堂酒店,欠缺基本常識,盲目自信,沒(méi)有做好盡調工作;

二怪敵人太狡猾。有些雞賊的房東,隱瞞關(guān)鍵信息,對物業(yè)美妝造假,忽悠投資人入彀。

怎么破?

從四個(gè)維度排查:證、房、人、勢,逐一排查,整理出一份實(shí)用的“排雷”清單,幫投資人打假鑒渣。

第一,先看“證”

核心證照不全的物業(yè),白給都不要!

婚禮堂酒店開(kāi)業(yè)消防證是必備。表面看,消防證是裝修竣工才申辦,但實(shí)際上,那些產(chǎn)權不清,產(chǎn)權證明文書(shū)不全、土地使用性質(zhì)不符的物業(yè),即使你裝修再合規,也注定拿不到消防證。甚至,你連網(wǎng)上提交申請的機會(huì )都沒(méi)有。

有一類(lèi)情形值得投資人警惕:因為歷史原因,缺少產(chǎn)證文書(shū)的單位老房子。

第二,看“人”

看人,包括看房東、看鄰居、看營(yíng)商環(huán)境等等。

房東有時(shí)不只一個(gè)人(一本產(chǎn)證多個(gè)產(chǎn)權人),需要拿到所有的共有權人同意出租函;抵押的(租賃前抵押且未注銷(xiāo)):要有抵押權人同意出租函;轉租(也就是我們俗稱(chēng)的“二房東”:產(chǎn)權與出租人不一致,也就是二房東):要有產(chǎn)權人同意轉租函。

二房東是個(gè)大風(fēng)險點(diǎn),盡量不要簽轉租的物業(yè)。開(kāi)婚禮堂酒店不只要地利,還要人和。

敲小黑板:

我們在與業(yè)主簽署《婚禮堂酒店管理合同》之前,應當就物業(yè)獲取進(jìn)行審慎調查,確認業(yè)主方對簽署《婚禮堂酒店管理合同》享有完全的、不被侵犯的權利,否則超出其權限的合同內容存在被認定為無(wú)效以及無(wú)法實(shí)現合同目的的風(fēng)險。

第三,看“房”

再說(shuō)“房”,重點(diǎn)摸清排查這些內容:

首當其沖看結構:糟糕的結構,很可能直接讓裝修預算翻番,還會(huì )影響未來(lái)房間的體驗和溢價(jià)。

首選框架結構:由混凝土梁承重,墻體不承重,所以方便拆改隔墻,分割空間——就像一張大白紙,任你自由揮筆;

磚混結構:多見(jiàn)于以前那些七層以下的老房子,主要由隔墻承重,所以不能任意拆墻重新分割空間——就像在已經(jīng)畫(huà)好的格子里寫(xiě)字,要遵循原有的房間格局和面積。

看完主體結構,看平面結構:

片子樓、回字樓>大平層。

片子樓:中間是走廊,兩邊是客房,多見(jiàn)于老房;

回字樓:中間是工具井道和電梯;

大平層:原商場(chǎng)業(yè)態(tài),改成婚禮堂酒店后暗房多。

齊整平面(樓體方正)>異形造型(樓體夸張)

造型奇特的樓和大平層樓,往往暗房多,還會(huì )出現一些不太舒適的房型(造型部分)。

對婚禮堂酒店來(lái)說(shuō),產(chǎn)品是核心,產(chǎn)品力差,管理公司運營(yíng)力再強也難回天,將來(lái)婚禮堂酒店的平均房?jì)r(jià)和出租率很難做起來(lái)。

第四,看“勢”

想真正選好物業(yè),要用未來(lái)的眼光看現在。

婚禮堂租期長(cháng),往往在10年以上,我們需要了解區域的城市規劃。

租物業(yè)時(shí)要了解周邊是否有修路、修橋、拆遷等,避開(kāi)不利于自己的區域。

如果合同期內有可能遇到拆遷,那需要在合同中加上有關(guān)拆遷的約定(如何補償?如何解除合同等),婚禮堂酒店投資人還要未雨綢繆:裝修完后,是否需要請第三方鑒定機構估值,以方便將來(lái)談補償?

俗話(huà)說(shuō):選擇比努力更重要。

選對了物業(yè),就像嫁對了人,后續才有可能經(jīng)營(yíng)出好的生意;

而一旦選錯了物業(yè),婚禮堂作為重資本投入行業(yè),將會(huì )面臨巨大的沉沒(méi)成本,陷入進(jìn)退兩難的困境。

物業(yè)并不難選,關(guān)鍵是不要被所謂低廉的租金、虛幻的藍圖所迷惑。記?。?strong>天上一個(gè)餅,地下一個(gè)坑。

別輕信房東/中介/開(kāi)發(fā)的的嘴,自己調動(dòng)各種資源,做足物業(yè)盡調,發(fā)現問(wèn)題、規避風(fēng)險,為自己的創(chuàng )業(yè)開(kāi)個(gè)好頭。

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